[part.4 계약한 직후]
월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사
2021년 4월, A씨는 서울 동작구 상도동의 한 주택에 입주하게 되었어요. 근저당이 없어 권리관계가 깨끗한 집이었죠. A씨는 전입신고와 동시에 확정일자까지 받았 어요. 이쯤 되면 세입자로서 할 수 있는 모든 일을 다 했다고 볼 수 있지요. 그런데 어느 날, 법원으로부터 고지서 한 통을 받게 되었어요. 집이 경매에 넘어가게 되었으니 퇴거해달라는 내용이었죠. 어떻게 된 일일까요? 알고 보니 전입신고 당일, 임대인 B씨가 자산이 거의 없다시피 한 C씨에게 소유권을 넘겼고, C씨는 주택담보대출을 받았어요. 그러다 대출을 갚을 여력이 되지 않았던 C씨는 잠적했고, 집은 경매에 넘어가게 된 거죠.
| 대항력이란?
대항력이란, 세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘을 말해요. 만약 내가 6월 31일 입주하고 전입신고를 했다면, 나의 권리를 보장할 수 있는 ‘대항력’은 7월 1일 0시부터 효력이 생겨요.
| 나의 전입신고 vs 임대인 변경과 대출
그런데 만약, 임대인이 6월 31일에 집을 팔거나(임대인 변경), 은행 대출을 받으면(주택담보대출) 어떻게 될까요? 이런 일들은 당일 즉시 효력을 가져요.
그러니까, 나는 7월 1일 0시부터 대항력이 생기지만, 6월 31일에 새로 바뀐 임대인이 은행 대출을 당일에 받는다면 이 빚은 6월 31일부터 효력이 생겨요.
새로 입주한 세입자가 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 생기는 반면에, 은행 대출과 같은 등기내용의 변경은 당일 즉시 효력을 가지는 건 주택임대차보호법의 맹점이에요. 이를 악용하여 어떤 임대인들은 세입자가 대항력을 갖추기 전에 주택의 소유자를 변경하거나 주택담보대출을 실행해요.
만일 임대인이 계약 당일에 주택담보대출을 실행하고 근저당권 설정 등기까지 마친다면, 세입자의 대항력은 다음날부터 생기는 반면 근저당권 설정은 당일부터 효력을 가지기 때문에 근저당권이 내 보증금보다 선순위로 올라서게 되어요. 그럼 나중에 경매에 넘어가거나 우선순위를 다투게 됐을 때, 내 보증금보다 이러한 근저당권이 먼저 보호받게 될 수 있어요.
| 체크리스트 : 계약 당일에 벌어지는 전세사기 예방법
주택임대차보호법의 빈틈을 악용하여 계약한 직후에 벌어지는 전세사기를 막기 위해서는 어떻게 해야 할까요?
등기부등본 확인하기
첫째
전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인
만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면 ‘신청사건 처리 중’으로 명시되기 때문이죠. 이 경우 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리중인지 확인해야만 해요. 등기부등본은 이사 당일 뿐 아니라 2-3일 뒤에도 살펴보는 것이 좋아요.
둘째
특약사항을 넣어요.
계약서를 쓸 때, 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않기로 하는 특약사항을 넣어야 해요.
계약서에 특약사항 기재하기
전세권 설정하기
셋째
전세권이란, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익을 얻을 수 있는 권리예요. 쉽게 말해 기존의 임대차계약이 집만 빌리는 것이라고 한다면 전세권 설정은 집과 함께 그 집에 대한 권리관계까지 ‘내’가 차지한다고 볼 수 있어요.
전입신고를 통해 얻은 대항력과 비교해보았을 때 가장 차이가 크다고 할 수 있는 부분은 바로 효력이 발생하는 시점이에요. 전세권은 등기를 통해 실행하기 때문에 등기한 때 부터 효력이 발생하거든요. 또한 전세권을 설정한다면 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 경우, 후순위 채권자들보다 전세금을 우선변제받을 수 있어요. 다만 전세권을 설정하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하고, 비교적 큰 금액의 비용이 발생할 수 있다는 사실을 꼭 기억하세요. 참고로 전세계약 시작일에 임대인이 변경되는 모든 경우가 위험하지는 않아요. 다만 혹시 있을지 모르는 불상사를 예방하기 위해서는, 새로운 임대인과 옛 임대인의 매매계약서에 임대차계약을 이어받는다는 약속이 포함되는지 확인해야만 해요. 또한 새로운 임대인과 전세계약서를 다시 작성하고 계약서에 확정일자를 받아 주택임대차보호법상의 우선변제권을 갖추어야 해요.
이사를 갔는데 아직 세입자가 있어요?! 이중계약
집은 1개인데 계약서는 2장
한 청년 A는 마음에 드는 전세 물건을 찾아 권리관계를 확인하고 임대인을 직접 만나 계약을 체결하였어요. 그러나 이사 당일, A는 자기 집에 다른 세입자 B가 있다는 사실을 알게 되었어요. 임대인이 하나의 주택을 대상으로 2명에게 보증금을 받아 가로챈 것이죠. 이처럼, 임대인이 새로운 임대인에게 보증금을 받은 후 기존 세입자에게 반환하지 않고 잠적하는 사례가 종종 있다고 해요. 하나의 주택을 대상으로 두 사람 이상과 임대차계약을 체결하는 임대인의 목적은 주로 액수가 큰 보증금을 두 배, 세 배로 받는 거죠. 이러한 행위는 그 자체로 불법이므로 이로 인해 누군가 금전적 손해를 입게 된다면 해당 임대인은 배임죄나 사기죄의 명목으로 형사 소송까지 갈 수 있어요.
| 체크리스트 : 계약 당일에 벌어지는 전세사기 예방법
깡통주택 계약하지 않기
첫째
깡통주택을 조심해야 해요
현재까지의 사기 사례를 살펴보면, 보증금이 주택가격과 비슷할수록 이런 사기가 발생할 가능성이 커요. 그래서 보증금을 비롯해 이미 임대인이 집을 담보로 너무 많은 빚을 지고 있다면, 이 빚들의 총합이 주택가격의 80%를 넘는 깡통주택이라면 좀 더 고민해보세요.
둘째
기존 세입자가 이사를 나갔는지 확인하고 잔금을 지급
임대인이 기존 세입자의 보증금을 돌려줘야 그 사람이 이사를 나갈 텐데, 만약 기존 세입자의 보증금도 제때 돌려주지 않고, 나한테도 보증금도 받아 간 채 잠적하면 안 되니까요. 만약, 임대인과 기존 세입자 모두가 합의하고 내가 보증금을 기존 세입자에게 직접 입금하는 경우가 생길 수도 있어요. 그럴 때는 계약서의 특약사항에 보증금을 기존 세입자의 계좌로 입금한다는 사실을 정확히 적어두어야 해요.
기존 세입자가 나갔는지 확인하고 잔금 지급하기
선순위 근저당, 신탁등기 말소 등 특약조건 불이행
빚 전부 정리할 테니 걱정하지 말라면서?!
이사를 앞둔 A씨는 여러 번 집을 보던 도중 마음에 쏙 드는 집을 발견했어요. 곧바로 등기부등본을 떼어 보았죠. 등기부등본을 자세히 살펴보던 A씨는 그 집이 신탁 등기가 되어있는 집이라는 사실을 알게 되었어요. 신탁 부동산은 위험할 소지가 크다는 말을 들었던 A씨는 계약을 고민했어요. 그러자 임대인은 신탁등기를 말소할 테니 걱정하지 말라며 A씨를 안심시켰어요. 결국, 계약서 특약사항에 임대인이 신탁등기를 말소할 것을 적는다는 조건으로 계약하기로 했어요. 마음을 놓은 A씨는 무사히 이사를 마쳤어요. 그런데! 전입신고를 마치고 등기부등본을 떼어 본 A씨는 깜짝 놀랐어요. 아직 신탁등기가 말소되지 않았던 거예요!
임대인이 특약을 지키지 않는다면 어떤 일이 생길까
빚이 많은 집, 신탁등기인 집은 위험하니까 계약하지 않겠다고 했을 때, 일부 임대인들은 계약한 후에 빚이나 신탁을 전부 정리할 테니 일단 계약하자고 부추기기도 해요. 특약으로"근저당권과 신탁등기 등을 말소"한다고 쓰는 거죠. 하지만 임대인이 약속을 어기면 어떻게 될까요? 임대인이 특약을 지키지 않았고, 그 상태로 집이 경매에 넘어가게 되면요? 내가 계약하기 전에 이미 등기부등본에 잡혀 있던 빚들이 나보다 우선하게 돼요. 그러면 보증금을 회수하지 못하게 될 수도 있고요. 신탁등기를 말소시키지 않는다면 계약 자체가 무효로 취급될 수도 있어요.
체크리스트 : 계약 당일에 벌어지는 전세사기 예방법
특약사항에 임대인의 의무를 정확하게 쓰기
특약사항 실행 과정을 지켜보기
특약사항에 임대인의 의무를 명확하게 기재하도록 해야 해요. 그러면 근저당권을 말소하지 않을 시, 전세 계약을 취소할 수 있어요. 필요하다면 임대인이 계약서 특약을 지키지 않아서 세입자에 생긴 손해에 대한 배상도 요구해볼 수 있겠죠. 특약을 쓴 뒤, 무엇보다 중요한 것은 임대인이 근저당권 또는 신탁등기를 말소하는지 두 눈으로 직접 확인하는 일이에요. 예를 들어 임대인이 신탁등기를 말소하겠다는 특약을 썼다고 해도, 어차피 신탁등기에서 임대 권한을 가진 것은 신탁회사이기 때문에 유의해야 해요. 아예 계약서에 보증금을 입금할 신탁회사를 정확히 적어두고, 보증금을 신탁회사로 입금하는 게 더 나을 수 있어요.
[추천 영상]
https://www.youtube.com/watch?v=qhMQHpQZZqQ
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